囤地式开发资金难回笼莱茵置业牵手信托

2019-08-23 00:10:54 来源: 邵阳信息港

10月14日,(,)(000558)接连发布三季度报表以及董事会审议通过信托融资方案的决议。

三季度,莱茵置业营业总收入同比减少了33.86%,净利润更是大幅下降,同比减少71.29%。报告期内,莱茵置业的资产负债率进一步提高,从二季度的76.35%提升到三季度的78.89%。

同日,莱茵置业所公布的信托融资方案中,拟募资2.5亿元。《证券日报》记者采访某家房地产上市公司财务人员时,该人士表示,房企与信托以股权合作方式融资“正当时”。

“囤地式”开发

短期难获回笼资金

10月14日,莱茵置业公布的信托融资方案中显示,华能贵诚信托有限公司(以下简称“华能信托”)拟募集的2.5亿元人民币将给南京莱茵达置业有限公司(以下简称“南京莱茵达”)目前开发的“莱茵东郡”项目带来充裕的资金。

而根据莱茵置业半年报显示,南京“莱茵东郡”项目开工时间是在2002年10月,预计竣工时间是2012年12月,预计总投资14.1亿元。

可想而知,这一地块开发将整整持续十年的时间!

莱茵置业2009年年报显示,南京“莱茵东郡”项目占地总面积约为38.67万㎡。截至2009年年底,累计结转面积约为33.21万㎡,累计结转收入12.60亿元。以此计算的话,目前南京“莱茵东郡”仍余下约为5.46万㎡土地有待开发。而根据二季度报表显示,南京“莱茵东郡”期末投入资金余额仅为2181.66万元。

《证券日报》向某上市房企财务人员询问为何一块土地开发期长达十年之久,该人士表示“不排除曲线囤地的可能”。同时,他猜测上市公司仅仅从这一块土地在这十年中的升值中就获利不菲。

三季报中显示,莱茵置业存货总额约为23.57亿元,约占比资产总值72.34%。扣除包含在存货之中的土地出让金15.76亿元,存货大约为7.81亿元。

上述财务人员对《证券日报》记者表示存货中的近16亿元的土地出让金在未来一段时间内是难以回笼的。而其余近8亿元的存货,莱茵置业既然没有在刚刚过去的“金九”季节推盘以回笼资金,那么难以排除其“捂盘”以待合适时机出售房产的可能性。因此,短时间内莱茵置业通过推盘回笼的资金可谓有限。公司项目所在地区大致分布于江浙、上海。随着调控政策的继续深化,尤其是以上海、南京为代表的地方政策调控比全国其他地区更为严厉,莱茵置业的营业成本将日渐上升。

三季报中,莱茵置业平均净资产收益率已经从二季度的6.40%下降至1.63%。而二季度所公布的32.09%的商品房销售毛利率亦低于行业平均水平。

房企“联姻”信托公司

尽享三大融资优势

根据莱茵置业公告,华能信托拟设立发行集合信托计划,募集资金2.5亿元投资于南京莱茵达所持有的杭州莱德房地产开发有限公司(以下简称“杭州莱德”)51%股权受益权。南京莱茵达对上述51%股权具有优先行权资格,上述投资期限为18个月。同时,信托成立满9个月之日,南京莱茵达可提前行权——若南京莱茵行权,上述保证金转为行权费;若其无力行权,上述保证金将被华能信托没收。南京莱茵达行权保证金及行权价款不足时,莱茵置业负有履行差额补足义务。

南京莱茵达需每半年向华能信托支付行权保证金,年行权保证金比例为12.5%。另外,这一信托融资计划还以刚刚拍下不久、竞拍成交价为8.8亿元的宗地编号为杭政储出【2009】8号地块所对应的51%面积地块土地使用权作为抵押。

上述上市房企的财务人员在接受《证券日报》采访时指出,12.5%的融资成本“不算高”,基本上属于正常的信托融资成本。并指出,在目前上市房企非公开发行融资方案频频被否、银行信贷规模缩减的情况下,信托融资成为房地产行业较为“倾心”的融资方式。

为什么信托融资成本在高于银行利率甚多、甚至超出其2-3倍的情况下,反而成为较好选择呢?

上述财务人员坦言,以股权方式进行信托融资,至少有三项好处:

首先,信托公司可以与房地产开发商共同承担部分的项目风险;其次,以股权方式融资可以不必反映在资产负债表上,从而有美化财务报表的作用;,募集的资金在使用范围上要比直接融资或是信贷融资更加宽泛,在资金投向上也更加自由。

而对于信托公司来说,募集资金会有房地产开发商手中的土地作为抵押,业内的做法往往是将土地估值的一半作为抵押物,同时往往伴随着控股股东的担保,从而使得资金的风险性较小。

所以,房企与信托公司的“联姻”也自然在情理之中。

《证券日报》曾就相关事项采访莱茵置业董秘,截至发稿日,并未得到相关回应。

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